DSR ~ Ubah Persepsi Nisbah

01 April 2016

Deskripsi:

Debt Service Ratio (DSR): Ubah persepsi nisbah.
Peluh mula menitik. Duduk rasa tak senang. Hati gundah gulana.
Ini perkara biasa. Membeli rumah adalah satu keputusan penting yang bakal dibuat hampir kesemua orang. Banyak benda yang perlu diambil tahu, lebih-lebih lagi bagi mereka yang ingin membeli rumah pertama mereka. Salah satunya ialah DSR.
Debt Service Ratio (DSR) atau dalam Bahasa Melayu-nya ‘Nisbah Khidmat Hutang’ adalah satu formula yang diguna-pakai oleh pihak pemberi pinjaman (cth: Bank, Pinjaman Perumahan Kerajaan etc.) untuk menentukan samada seseorang peminjam itu mampu membayar balik wang yang ingin dipinjam, berdasarkan jumlah keseluruhan hutang bulanan bernisbahkan pendapatan bersihnya.
Ya, bersih. Gaji bulanan yang anda terima setelah ditolak potongan KWSP, SOCSO, dan (jika ada) cukai pendapatan.
Tetapi yang perlu ditititkberatkan di sini adalah perkataan ‘mampu’, dan pembayaran bulanan hutang-hutang anda lah yang menjadi ukuran. Ini termasuklah hutang kereta, hutang kad kredit, hutang pinjaman peribadi, dan lain-lain.
Pengiraan DSR yang digunakan hampir kesemua peminjam kewangan pula adalah 60% daripada pendapatan bersih anda dengan tambahan 10% (menjadi 70%) sekiranya seseorang peminjam itu berkerjaya profesional.
Hah, macam mana tu?
Jangan risau, mudah sahaja nak kira DSR ni. Hanya guna ‘tambah’, ‘bahagi’, dan ‘darab’.

Tambah
Pertama sekali, jumlahkan kesemua pemabayaran pinjaman bulanan anda yang sedia ada. Selepas itu, tambahkan pula dengan anggaran bayaran bulanan rumah yang ingin dibeli.
Contohnya, sekiranya anda ada dua jenis hutang iaitu pinjaman kereta dan pinjaman kad kredit, di mana bayaran bulanan bagi setiap satunya adalah RM400 dan RM200, maka jumlah hutang anda yang sedia ada adalah RM600.
Katakanlah anda ingin membeli sebuah rumah berharga RM400,000 dengan anggaran kasar bayaran bulanan sebanyak RM2000, maka jumlah keseluruhan bayaran bulanan anda sekiranya pinjaman anda diluluskan akan menjadi sebanyak RM2600.
Bahagi
Selepas itu, bahagikan jumlah bayaran bulanan itu dengan pendapatan bersih anda. Seandainya gaji bersih bulanan anda adalah RM4000, nilai yang anda akan dapat setelah dibahagikan ialah 0.65.
Darab
Akhir sekali, darabkan nilai itu dengan 100% dan hasilnya, anda akan dapat 65%.

Berdasarkan pengiraan ini, DSR anda kini berada di tengah-tengah antara 60% dan 70%. Jadi bagaimana? Lepas ke nak buat pinjaman?
Mengikut laporan suku tahun pertama 2015 Bank Negara Malaysia, 80% pinjaman perumahan baru yang diluluskan adalah bagi mereka yang mempunyai DSR 60% ke bawah.
Daripada laporan ini, ungkapan “Is the glass half empty or half full?” sangat sesuai dijadikan rujukan. Ada yang akan berpendapat pentingnya untuk memastikan DSR 60% ke bawah (half empty) manakala ada yang sedar bahawa 20% dari pinjaman yang diluluskan adalah bagi mereka yang mempunyai DSR 60% ke atas (half full).
Jadi. kalau nak diikutkan, tiada jawapan tepat untuk persoalan ‘DSR sebanyak ini lepas atau tidak untuk membuat pinjaman?’. Walau bagaimanapun, anda kini mempunyai dua alternatif samada: Memantapkan DSR anda, atau berusaha lebih sedikit dalam mencari peminjam kewangan yang sanggup.
Sekiranya anda memilih untuk memperbaiki dan memantapkan nilai DSR anda, daripada kes di atas contohnya, anda boleh memilih untuk menghentikan penggunaan kad kredit, sekaligus mengurangkan jumlah hutang terkumpul. Daripada situ, nilai DSR anda akan berkurang menjadi 60%.
Selain itu, sekiranya anda ada melakukan pekerjaan sampingan (khidmat reka bentuk grafik secara sambilan, khidmat katering makanan, etc.) ianya juga boleh disekalikan dalam pendapatan bersih anda.
Berbalik pada contoh di atas, sekiranya anda tidak mengurangkan atau mengubah jumlah hutang anda, katakanlah secara purata anda memperoleh pendapatan sampingan sebanyak RM500 daripada pekerjaan sambilan, maka DSR anda kini menjadi 57.78%. Perlu diingatkan juga yang lain peminjam kewangan, lain penilaiannya. Bank A contohnya akan mengiktiraf pendapatan sampingan anda sebanyak 100%, manakala Bank B mungkin akan hanya mengiktiraf 50% sahaja daripada jumlah tersebut. Penilaian ini termaktub bagi lain-lain sumber pendapatan sampingan seperti pelaburan dan hasil pendapatan sewa.
Alternatif satu lagi, ialah mencari peminjam kewangan yang sanggup memberikan pinjaman walaupun DSR anda melebihi 60%. Malahan, pernah berlaku di mana pinjaman perumahan diluluskan untuk DSR bernilai 75%. Konsep “tambah tolak 5%” walaupun jarang, tapi boleh terjadi.
Tipsnya mudah sahaja. Peminjam-peminjam kewangan mempunyai KPI (Key Performance Index) mereka tersendiri, dan kebanyakannya adalah melalui “sales” atau penjualan. Mereka yang ingin membuat pinjaman perumahan pula adalah pengantara untuk peminjam-peminjam kewangan ini mencapai sasaran yang ditetapkan.
Jadi jangan terkejut sekiranya berlaku perkara di mana anda membuat permohonan di cawangan Bank A di Shah Alam ditolak, tetapi permohonan anda di Bank A cawangan Kuala Selangor diterima. Ini disebabkan lokasi cawangan Bank A di Kuala Selangor yang lebih terpencil jadi setiap pelanggan yang datang adalah amat berharga, berbanding bandar seperti Shah Alam yang menerima lebih ramai pelanggan pada satu-satu masa. Pihak Bank A cawangan Kuala Selangor berkemungkinan besar akan lebih sanggup untuk memberikan kelonggaran berbanding pihak Bank A di Shah Alam.
Begitu juga antara Bank A dan Bank B. Bajet tahunan untuk pinjaman perumahan Bank A mungkin tinggal sedikit berbanding Bank B jadi peluang anda untuk mendapat kelulusan daripada Bank B adalah lebih tinggi.
Tetapi, adalah penting untuk anda menilai semula pinjaman yang diluluskan atas pengiraan DSR yang berbeza-beza. Sekali lagi berdasarkan contoh di atas, sekiranya anda tahu yang Bank A akan menilai DSR anda pada 57.78% dengan mengambil-kira pengiktirafan pendapatan sampingan anda pada 100%, berbanding Bank B yang menilai DSR anda pada 61.18% setelah mengiktiraf pendapatan sampingan anda pada 50%, Bank A mungkin selepas itu akan menawarkan pinjaman dengan ELR (Effective Lending Rate) sebanyak 5.05% berbanding Bank B pada 4.55% untuk tempoh pinjaman selama 30 tahun.
Di sinilah anda kena berusaha lebih keras dan jangan cepat berputus-asa dalam menghantar permohonan seberapa banyak yang boleh. Dengan izin-Nya, tidak mustahil untuk permohonan anda berjaya dan memiliki kadar pinjaman yang terbaik.
Sekiranya anda masih tidak berjaya membuat pinjaman, ambil sedikit masa untuk memperbaiki DSR anda. Contohnya, tetapkan tempoh selama 6 bulan untuk samada:

Kurangkan hutang anda (potong perbelanjaan makan anda dari RM20 ke RM10 sehari, dan gunakan duit lebihan itu untuk melangsaikan hutang kad kredit atau pinjaman peribadi).
Tambahkan pendapatan bersih anda (kerja bersungguh-sungguh dan minta bos anda naikkan gaji).
Pastikan pendapatan sampingan anda konsisten (supaya invois dan resit yang anda beri kepada pihak peminjam kewangan lebih meyakinkan)

Ingat, bijaklah dalam menguruskan kewangan supaya nilai DSR boleh memberi kelebihan dan kejayaan dalam proses permohonan pinjaman perumahan anda.